建築プランの重要性

住まいの購入や新築の際は売ることを考えてはいけません。

投機目的で取得するわけではないからです。

売ることを考えてはいけませんが売れない又は売れづらい不動産を購入してしまうことは注意しましょう。（特に東京都内でのお話しなので地域性はございます）

ではアパートの場合はどうでしょうか？

アパートの場合、実は注意しなければならないことがあります。例えば間取りを優先しすぎて部屋数が少なくなってしまったり、、、逆に部屋数を優先しすぎて間取りがおかしくなってしまったり、、、

これ、バランスがとても重要です。

アパート等は自宅の建築と比べると将来的に売却して手放す可能性が高いと思います。この売却を考えた場合にあまりにも部屋数を優先して間取りが近隣の需要に合っていないと現状が満室でも退去後の募集で苦労することが想像できるので買手がつかなかったり、価格を下げなければならないことになります。逆に間取りを優先しすぎて満室でも部屋数が少ない分利回りが低すぎてしまい、土地の評価よりも安く売却しないと売れる金額にならないという割に合わないこともあります。間取りが悪いせいで立退きや解体費を見ると馬鹿らしくなりますね。

ちなみに新築アパートを建てようとすると部屋数優先（需要の少ない間取り）で提案されることがあるので注意してくださいね！

ファミリー層のエリアにシングルタイプや、その逆等はこれからの時代は特に無理が生じてきます。私の個人的見解ですがこれからはシングル層であればゆとりある間取りにして基本的にはファミリータイプ（又は二人入居タイプ）を選択していく方が良いと考えます。一昔前のようにアパート経営での（部屋）数の論理は時代にそぐわなくなったと思います。

ところでマンションは？という声が聞こえてきそうですが

マンション＝鉄筋コンクリート造と仮定した場合、土地の広さがそれなりに広ければマンションで良いのですが建築できる面積ではあるけども大して広くない土地の場合はアパートにした方が良いです。

RC（マンション）は建築単価も高く将来的な解体費用等も高くつきます。その分家賃が高めに貸せますが、費用対効果ではアパートの方が有利です。安く建てて安く解体できるということです。それこそこれからは一戸建賃貸の方が良いのかもしれません。比較的ファミリー層は成約するまでにシングル層と比べると時間がかかりやすいですが、契約が決まると長期の契約になる方が多いので結果的に安定経営ができるようになります。

ただ、現状は金融機関でローンを借りる場合は多少古くてもマンションの方が融資されやすく有利です。賃貸経営は先の先をしっかりと見定めて、そしてその先のことを一緒に見てくれる営業マンとのお付き合いが重要になってくると思います。『自宅兼賃貸ですから建てれば何とかなる。』『サブリースだから大丈夫。』このような提案で安易な判断だけはしないようにしてくださいね！

アパートの方が良いというお話をしましたが、ご検討者の事情により最適なものは人それぞれです。自分に合ったプランニングで進めていくことが安定的に賃貸経営をしていく重要な部分となります。【相談できる】、【頼れる専属の営業マン】を早く見つけましょう！紹介してくれる方がいればそれはそれで頼もしいですね！