こんにちは。島崎です。
ブログを作成している現在は、台風の影響で大雨です。
このブログがアップされる頃には台風もさすがに通過していると思います！
借地権とは？
さて、先日社内でのふとした会話の中で、
「借地権って結局どういうことか。価値があるのか」という話題がありました。
確かに所有権での取引が多いのであまり耳にする機会も多くないですよね。
島崎自身も借地権の取引はこれまで両手に収まるくらい、、、だと思います。
借地権は、「売りにくい」、「借りているだけで価値はない」
といったイメージがあるようなので今回は借地について書きたいと思います。
少し長くなりそうなので2部に分けた大作でお届けしたいと思います。
借地権はこうして生まれた
借地権というものが生まれたのが明治時代だと言われています。←島崎調べ
明治初期に西洋を参考に民法が導入され
その時点では、土地の絶対的な所有権(所有者の権利が絶対)とされていたようです。
そして政府は財政のため、土地の所有者に納税を義務付けるようになり
その納税額が高額だったため、一般庶民は土地を買えずに借地として家を建てた。
というのことが一般的だったようです。
前述したように当時は土地の所有者が絶対的な権利を持っていたため
所有者が変わった際などに借地人は建物を取り壊し土地を明け渡さないといけない。
など様々な問題が多発したようです。
これが社会問題となり明治42年ごろに法改正により「建物保護に関する法律」が出来、
借地人は建物を登記すれば、地主に対抗できるようになりました。
これが借地「権」と呼ばれるものの始まりだと思います。
法改正を経て
その後法改正が行われましたが、大きいポイントとして
大正10年ごろに現行の借地借家法の前身である「借地法」「借家法」が成立しました。
借地人の地位の安定を主とした目的ですね。
この際に、借地権とは「建物の所有を目的とする地上権ないし賃借権をいう」という定義からはじまり
借地権の存続期間が建物の構造により20年以上、30年以上となること
契約の更新、建物の改築、再築にあたって地主の承諾を得ること、など現在にまで通じる考え方が定まりました。
その後時が過ぎて、戦争に明け暮れる苦難の時代に大きな改正がなされました。
昭和16年に「正当事由」制度が導入されたのです。
世は太平洋戦争目前の軍国主義の時代、賃借人が多いであろう出征兵士の銃後の暮らしを守るため
借地契約の更新を拒絶することをほとんど不可能とした改正でした。
また「国家総動員法」によってあらゆるものを国が決めていたこともあり賃料も公定価格でした。
ある意味で地主にとっては受難の時代となり、一度土地を貸してしまえば立ち退きが困難になり
他の用途に変更することもままならず、賃料を上げることもできなかったのです。
地主に受難の時代
戦争が終わった後、賃料については統制から外れましたが
この正当事由制度は残され「土地は一度貸したら返ってこない」というのが通例となりました。
戦後のどさくさで、家に困った人に善意で土地を使わせたところが、居座られてしまった。
自分が使う時には返してもらうつもりで期間を限定して、土地を使わせたつもりがいつまでも明け渡してくれない。
などという地主にとっては受難の時代が続いたのです。
こうなると地主はこれ以上土地を貸すことを渋り、土地の活用もままならないことになります。
日本が復興し、高度成長を成し遂げていた時代も、借地制度については、ほとんど手付かずのままだったようです。
まさに明治～大正時代とうって変わって地主の受難時代が続きます。
借地借家法
やがて地価が上がり続けるという「土地神話」のバブルの反省から
土地を保有するよりも利用することへ価値観を移したい、という「土地基本法」が平成元年に成立しました。
その流れの中で、土地の利用を阻害している借地制度が問題となりました。
そこで土地利用、すなわち新たな借地供給を進めるために、新たな借地、定期借地権が導入されることになりました。
これまでの3つの法律（建物保護に関する法律、借地法、借家法）は、この機会に平成4年「借地借家法」に一本化されました。
ただし、明治時代から長い間続いてきた借地関係を一気に変更させることには無理があります。
そこで、これ以降に契約を結ぶ借地については新法でよいのですが、
既存の借地については、以前の旧法の規定の多くがそのまま適用されることになります。
また、契約の更新にあたっても従前の契約内容が引き継がれることとしています。
ですが、実はこのことが多くのトラブルを招いているともいわれます。
旧法の適用される借地は、昔ながらの土地を継いでいるため、地主も借地人も代替わりしている場合が多くあり
契約内容があいまいだったり、契約書そのものが無いなどもあり
互いの権利関係を主張し合うと相反するものとなるため、トラブルにもなりやすいですよね。
借地でのお困りごともハウジングサクセスへ
今回はここまでで、続きは次回にします！
こういったことを改めて調べると時代背景などよくわかりますね。
近年は他の法律などもよく改正されている印象ですが
当然のように古くからのものはやはり現代に即していないと感じます。
その割に増税だったりの税金関係はさっさと改正されるんですがね、、、。
もちろん、当社では借地権の不動産もしっかりとした知識でサポートさせていただきます。
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