売買担当の島﨑です。
ドラマ正直不動産
話題にさせていただいたNHKで放送中の「正直不動産」が早くも残り2話となりました。
好評なようですでに2回目の再放送が行われております！(だったはず、、、。)
3話はペアローンの問題点について
4話、事故物件について
5話、ホームインスペクション
6話、建築条件付売地、工務店の問題
7話、リバースモーゲージ
8話、地面師
と様々な話題を1話完結型で進んでおります。
楽しく見れてます
どれも興味を引く内容だったと思いますが、この話題は不動産業界というより不動産業界と共存する業界の話題という印象でした。
金融機関、建築士、工務店、詐欺師、、、不動産業界と密接した関係であるため一括りにそういうイメージがあるんでしょうね。
この題材の中でもペアローンについては住宅購入者の家庭では共働き世帯もかなり増え、真っ先に検討されるご家庭も多く身近な内容なのではないでしょうか？
ペアローン？それとも収入合算？
金融機関によって取扱いの有無や商品内容は多少違いますが、
ペアローン
夫婦共に個別での債務者+夫は妻の妻は夫の連帯保証人 夫婦共に住宅ローン控除可
連帯債務(収入合算)
主債務者がご夫婦どちらか、連帯債務者がもう一方 夫婦共に住宅ローン控除可
連帯保証(収入合算)
どちらか一方が債務者、もう一方が連帯保証人 債務者のみ ※現在、取扱いの金融機関はほとんどない？
と大きく分けてこの三つになりますが、連帯保証のみの場合は現在ほとんどの金融機関で商品が無いと思いますので基本的には上記の二つの選択肢となります。
ペアローン
ケース
4,000万円借入の場合
夫婦の収入に応じて、割合を決めて申し込むことが出来ます。
(例) 夫：3,000万円 + 妻：1,000万円 ＝4,000万円
このケースの場合持ち分に関してはそれぞれの借入額に応じた割合にすることが一般的です。
夫：3/4、妻：1/4 となりますね。
メリットとデメリット
メリット：不動産の持分が明確
夫婦それぞれが住宅ローン控除利用可
夫婦それぞれが団体信用生命保険(団信)加入可なので返済中にどちらかが無くなった場合はその方の返済は免責となる。
デメリット：不動産の処分の際は原則意見の相違があると売却できない。
片方が亡くなった場合でも亡くなった方のみの残債が免責となる。
借入時に手続きが多かったり、それぞれに収入印紙代や登記費用がかかる。
連帯債務(収入合算)
ケース
4,000万円借入の場合
(例) 主債務者：4,000万円 に対してのもう片方の方が連帯債務。
このケースの場合は持ち分に関しては主債務者が単独保有も可能。
メリットとデメリット
メリット：連帯債務者が収入が少ない場合で主債務者の年収では借入希望に届かない場合に利用しやすい。
主債務者が亡くなった場合には残債が免責
デメリット：団信加入は原則主債務者のみ
住宅ローン控除は主債務者(持分保有者)のみ
ざっくりとこのようなイメージです。
比較するとペアローンのメリットが大きいと思われがちですが、
連帯債務でも金利を上乗せすることで団信に加入が出来るケースが増えてきており
不動産の持分もご自身で調整できます。
※税務署に突かれないように根拠は必要です。
おススメは？
どちらがおススメ？と迷うと思われますが、個人的には
世帯年収の比率が同じ程度であればペアローンを
比率が大きく偏っている場合は連帯債務をご検討いただくのが良いのかなと思っております。
ただ、こう言ってしまうと元も子もありませんが本心を言えばどちらかの年収だけで借入れ可能な範囲で購入をおススメしています。
都市部の不動産は価格が上昇傾向でそんなこと言ってたら買えないよ！というお気持ちももちろん分かりますが
何がきっかけで仲違いしてしまうかわかりませんのでペアローンの際にはなおのこと慎重にご検討いただければと思います。
実際にあった話
最近は減りましたが、弊社でも離婚・別居を理由に売却依頼を受けることは平均年3～4件程ありました。
その中には奥様は売却してすぐにでも離婚したいが、ご主人様が猛反対だったり、逆も然り。
そもそもお互いが自分の持分を主張してどちらも出ていくことに消極的だったり
残債以上で売れそうなため手残り分をどうするかで揉めたり、、、などなど色々ありました。
これから購入する方には嫌な話で聞きたくも無いと思いますが、これまでのお客様も購入時にはこうなることは誰一人想像していなかったと思います。
だからこそ、事前にリスクについてお互い確認しておく必要があるのではないかと考えます。
ここまで書いていて自分自身気が滅入ってきてますが、何とか意地で書き終えたいと思います。
悲しい気持ちに、、、
最後になりますが、この記事を見て不快な思いをされた方は申し訳ございません。
なかなか理解しがたい内容ではありますが、こういった場でお伝えする方が私も多少気が楽になるのでお許しいただければ幸いです。
暗い内容になってしまったのは雨のせいということにさせてください。
それでは、今回はこの辺で、、、。