2023年を振り返り2024年の展望を語り合う
今年も、週刊誌やビジネス誌に執筆するライターのA記者と、不動産業界向け新聞のB記者、不動産ネットメディアの編集を手掛けるC記者の3名で2023年の賃貸住宅業界を振り返りながら、2024年の展望を語ってもらいました。
資材高騰が不動産投資ブームに冷や水
Ａ:今年は中堅建築会社UBMの倒産が世間を騒がせたね。
Ｂ:小規模の RCマンションの建設工事で急拡大した会社です。
個人投資家向けに投資用不動産を販売する複数の会社から建築を請け負っていましたが、
急な倒産で工事現場 73カ所がストップして投資家周辺を青ざめさせました。Ａ:建築資材の高騰で赤字状態の現場も多いうえに、架空の取引で信用低下した挙げ句の倒産のようだな。
最近の工事会社の与信管理も弱いだろうから、この手の話題は増えるかもしれないな。
投資家オーナーさんは、物件の購入時には用心したほうが良さそうだ。
2025年に LPガス料金に法整備が
Ｃ:LPガスの料金に国からメスが入りそうです。
賃貸住宅向け LPガスの販売では、ガス事業者が給湯器などの設備を無償設置して、
その費用をガス料金に上乗せして利用者から回収する商慣行があるとされていましたが、
ガス料金の高騰や取引内容の不透明さに関して、
2022年だけで消費者センターなどに 2140件も苦情が寄せられていたようです。
事態を重く見た経産省が禁止する方針を打ち出しています。Ａ:料金への上乗せを禁止した法令を準備中で、違反した事業者には罰金が科されると言われている。
国は2027年度に予定していた法整備を前倒しして、2025年には完了したいようだ。Ｃ:私が取材した神奈川県の賃貸オーナーは給湯器だけでなく、エアコンやインターホン、
エレベーター内カメラまでガス会社がサービスしてくれたと言っていました。
これが料金の高騰につながっていたとしたら、利用者から不満もでるでしょうね。
当局が「タワマン節税」対策強化した背景
Ｂ:禁止と言えば、「タワマン節税」に対する国税庁の対策が強化されています。
タワーマンションの相続税評価は市場価格の約2割程度と低く設定されていたため、富裕層に人気の節税手段でした。
しかし、今年 6月に国税庁はマンションの相続税評価の計算式を変更し、
評価額を市場価格の 6割以上に引き上げると発表して大きな話題になりました。Ｃ:新しいマンション評価は 2024年 1月から開始される予定です。
この変更で、資産家の間で相続対策としての駆け込み贈与が増えているとも言われていますが、
これも過剰な節税と見なされれば、後になって追徴課税の対象になるかもしれません。Ａ:きっかけになったのは一昨年の最高裁判決だけど、
この時は国税当局が12億7,300万円と評価したマンション 2棟を 3億 3,370万円で相続していた。
追徴課税は3億 3,000万円にも上ったね。Ｃ:「タワマン節税」は政治家もやっている節税方法だから、
将来も大丈夫と富裕層向けセミナーで言っている人もいたし、
都内のコンサル会社は「タワーマンション節税」で商標登録までしていました。
当局も本気にならざるを得ない状況だったのかもしれませんね。Ａ:国内の富裕層がタワマンを購入するメリットがなくなると、買えるのは外国人ばかりになっちゃうのかな。
半導体による賃貸需要は2024年も加速へ
Ａ:2023年も半導体による賃貸需要は継続したね。
Ｂ:それどころか加速しています。
昨年は熊本県が有名でしたが、今年は北海道千歳市で国産半導体企業ラピダスの工場新設が決定して、
すでに賃貸住宅の家賃が急上昇しています。
半年で 3割近くも家賃が上がり、それでも借り上げられていく状態のようです。Ｃ:北海道には総額 5兆円もの投資があって、3,000人から 4,000人が工場で働くとか。
人口が増えて、彼らが金を落とせば何倍もの波及効果が期待できます。
新築アパートの着工も増えていて、ハウスメーカーはさぞ喜んでいるでしょうね。Ａ:それが、そうでもないみたいだ。
とにかく地場の工務店の建築費が安すぎて太刀打ちできないらしい。
すでに大手の一角は何年も前に北海道を撤退していたくらいで、
「北海道はハウスメーカー受難の地です」と言って、取材した部長さんの目が潤んでいたよ（笑）Ｂ:実際に工場が稼働するのは 2025年の春ですから、本当に盛り上がるのはこれからでしょう。
北の半導体の賃貸需要に注目しておきます。Ｃ:2023年 9月に国土交通省が発表した基準地価によると、全国平均の地価は前年に比べて 1.0％も上昇しまし た。
イ ン バ ウ ン ド 観 光 ブ ー ム の 頃 の 2019 年 が0.4％でしたから、上昇率だけなら今年が上でした。Ａ:住宅地の地価は前年比で 0.7％も上がっているが、商業地はそれを上回る 1.5％も上昇していたね。
ホテル用地の取引が活発だが、取材した札幌の商業不動産の関係者に聞くと、
一番盛り上がっているのはドラッグストアの用地らしい。Ｂ:私も聞きました。
外国人の爆買いといえば家電でしたが、今は医薬品などに興味が移っているようです。
日本で市販されている医薬品の質の高さに目を付けて箱ごと買っていく人が目に付きます。
地方都市の目抜き通りは大型のドラッグストアが目立っています。
ただ、大阪などの大都市では下火になっていて、今は中古のブランドショップが人気になっているようです。
晴海フラッグの分譲が142倍の人気
Ａ:東京で話題を集めていた晴海フラッグに造られる賃貸住宅が公開されたね。
Ｃ:東京オリンピックの選手村がマンションとして改修された集合住宅ですね。
多くは分譲マンションになって売り出されていますが、
シェアハウスやシニア住宅も含めた賃貸住宅が合計 1,487戸もあります。
立派な大浴場がありますし、コピー機や防音電話ブースもあるコワーキングオフィスも本格的でした。Ｂ:施設内に保育園もあって、街をそのまま作っているようでしたね。
Ａ:それにしても分譲部分の倍率がとんでもないことになっているよね。
周辺相場よりも 1～2割以上も安いから、当たって 即転売すれば 1,000万円以上も儲かると言われている。
平均倍率は 15倍で、最高倍率は142倍というから富裕層や投資家の間では万馬券みたいな扱いになっているよ。
昭和 30年頃の「あこがれの団地公募」の抽選を思い出すね。Ｂ:古いですねー（笑）。
晴海フラッグから徒歩圏の築地市場跡地には読売ジャイアンツの新球場ができるという噂もあります。
知り合いの不動産会社の社長は晴海フラッグが当たったら転売する予定だったのが、
ジャイアンツが来るなら、売らずに事務所にしようと考え直したらしいです。Ｃ:もし当たれば・・・・という話しですよね（笑）。
その築地市場跡地の入札は正式には来年春頃に決定する予定ですが、年明けには何らかの動きがありそうで、
都心の不動産業界で最も注目されている話題ですね。
ゲーム配信者、悪質ホストの入居審査は︖
Ａ:ゲーム配信者向けの賃貸住宅が話題になっている。
Ｃ:ゲーム配信は若者を中心に世界的に人気があって、なかには 1億円以上も稼ぐ人がいるそうです。
Ｂ:ゲーム配信者向けの賃貸住宅は、ネット回線を充実させるだけでなく、
防音性を高めたり、照明の位置を調整できたりするらしいです。Ｃ:やはり防音性能がとても重要なようですね。
実はゲーム配信者は夜中に活動することが多いうえに、対戦相手やゲーム内の敵と、
かなり口汚くやり合う文化があるようで、外部への音漏れ対策には気を遣うようです。Ｂ:管理会社によると「下の階から一晩中、暴言が聞こえてくる」というクレームがあって調べたら、
入居者がゲーム配信者だったらしいです。配信者は数時間連続でゲームをやるのは当たり前らしく、
管理会社にとってゲーム配信者は注意すべき存在になりつつあるらしいです。Ａ:要注意といえば、若い女性に掛け飲み（ツケ）させるホストが社会問題化しているね。
不動産業界では昔からホストの審査は厳しかったけど。Ｂ:夜中の帰宅で音の問題や、夜逃げの不安もありましたからね。
Ｃ:何百万円もの借金を抱えた女性が売春行為をするなどトラブルが多く警察や行政も対策に乗り出しました。
Ｂ:女性が売掛金を返せなければ、ホストが立て替える仕組みです。
追い込まれたホストが女性に過酷な取り立てをすることになりますし、
店に支払いができなくて最終的に夜逃げに繋がることも珍しくないそうですね。
早く正常化に向かって欲しいです。Ｃ:人手不足は管理会社でも深刻のようですね。
入居者に専用のスマホアプリを入れてもらい連絡業務の効率化をはかったり、AIの活用なども進むかもしれません。Ａ:先ほどの晴海フラッグでも、オフィスやジムなどの利用予約は専用アプリを使うみたいで、
アプリの利用用途が増えてきたみたいだ。
この活用で便利になればオーナーにとっても良い傾向だよね。
世界を見回してみると、中国では不動産バブルが崩壊しつつあると言われているし、
住宅ローンが 8％近くなっているアメリカの不動産不況も凄いらしい。
我が国への影響も避けられないだろうから、2024年は波乱の年になりそうだ。注意深く取材を続けよう︕
金子が感じる政策の遅さと想像力
資材高騰の話の中の倒産については、なんでも安いに越したことはありませんが、
安さの勝負がこのようなことを引き起こしていると思います。
私は高くて悪いものはあっても安くて良いものはないと考えております。
安さの目安は常識の範囲内ですね。
不動産業界も仲介手数料無料で騒いでいた業者も今はほんの一握りしか生き残っていません。
だからこそ、依頼先を選択するセンスが必要な時代だと思います。LPガスのお話しもひどい話です。
ただで設置して賃借人に払わせればよいって話で営業も回っていたし、
それが長い間まかり通っていたことが不思議な話です。
この場合、そこの問題よりも家主側だと思います。
借りてくれる賃借人さんに借りてくれた感謝がないですからね。
『借りてくれてありがとうではなく、貸してやっている。』
借りてくださいと懇願している話ではなくせっかくのご縁を大事にしようと思えば
LPガスのこのサービスは利用しないと思います。
営業マンの口車に乗せられてしまった家主さんもたくさんいるとは思いますが。タワマン節税なんて最初からこうなることは予想できなかったのか？
これは政策に難があったと思います。
私は当時からお客さんにタワマン節税で相談沢山受けていましたが、お勧めしていませんでした。
今回のようにいつ制度が変わるかわからない、
というより絶対に世間がこれだけ節税で騒げば変わるって言いきって思いとどまってもらっていました。北海道の建築費も地場の工務店が安いのか？ハウスメーカーが高いのか？
そういう意味では私はしっかり建築できるのであれば
ローコスト住宅や地場の工務店の方が良いかと考えております。
どちらも後になって建築トラブルが発生していることは結構多いんですよ。
そうならないように私は打ち合わせは建築メーカーを紹介した後も
同席してできるだけトラブルが起きないようにしています。
それでも外れの担当者にあたるとそれはもう大変大変。ということは会社ではなく人です。
一点だけリスクを考えると倒産リスクは地場の工務店の方が高いかもしれません。
私は見定めのポイントとして小さい工務店の場合は請負量に注視しています。
少なすぎればお金が回っていないので心配ですが、
会社規模に対しての請負量が多すぎるときも注意しております。
他にも色々ありますが、具体的なお話しはお会いした時にアドバイスしています。晴海フラッグの分譲も考えればわかること。転売が儲かるのなら誰もが考えることです。
相場で良いじゃない！って思います。
それでも付加価値があるのに相場よりも1～2割安くする金額的付加価値は不要ですね。
本当に不思議です。ゲーム配信者なんかは楽器可物件と同じ理屈でターゲットを絞る賃貸運営で良いかと思いますが、
ホストというより水商売の方は昔から審査は本当に厳しいですね。
最近は保証会社が承認すればって考え方が根強いですが、
実際はそっちよりも日常の管理を重視した審査をしないと逆に大変なんです。
ですから、ホストのような水商売が云々ではなく、大事なのは人柄、人間性です。
これも審査のポイントがあるのですが、さすがに企業秘密かな！
ただ、当社は仲介会社の紹介のお客様の内見は必ず立ち会っています。
これは最初のの重要な審査ポイントになります。
まぁ、でもこれって面倒です。
鍵を現地に設置して仲介業者に活かせるだけの業者も多々あります。
それが悪いのではなく当社は入居後のことも考えて安定した賃貸管理をするための一手段としております。
でもその面倒を引き受けるからこその賃貸管理だと思いますよ。
結論として先を見据えたセンスが管理運営には大事だということですね。
常に先を見据えていればトラブル対処もスムーズに解決できるのです。なぜかって？
トラブルが発生しないように常に管理しているからです。賃貸管理はトラブルが発生しないと違いは感じません。
まぐれで発生しないこともあれば、管理によって発生しにこともあります。
だからこそ発生した時に対処には大きな違いが生まれるのです。
