こんにちは！毎年恒例の秋花粉にやられ辛い日々を過ごしている島﨑です。
なんだか最近は台風も多くなり気候が安定しない日が続きますね。
さて、先日弊社のお客様で長年のお付き合いがある方からのご相談で驚いたことを少しお知らせしたいと思います。
測量後、驚きの結果
その方の出身地周辺の地方の物件を地元の不動産会社から購入し、契約書に則って新たに測量を行ってもらったところ、、。
登記簿の面積と実際の面積と結構な差があったようです。
その差何と、約5坪！
平成に入ってからの今から約20年ほど前に新築された物件で測量もしてあったが、別の理由で測量をしてもらっていたとのことでした。
恐らく不動産会社もそんなことと思わずに快く受けての測量だったと推測します。
多分、不動産会社が一番びっくりしていると思いますが、私もなかなか驚きました。
こんな時どうすればいいのか？
ご相談内容としては、
1、よくあることなのか？
2、面積が減った分売買代金から減額するのか、また金額の目安は？
3、このまま引き渡しを受けるにあたっての注意事項は？
ということでした。
島﨑の見解
以下、島﨑の見解です。実際の取引内容を存じてないため推測もあります。
1、よくあることなのか？
昭和初期などの測量図と比べると可能性はあると思いますが、平成に入ってからの測量でのここまでの大きい誤差は正直考えづらかったです。
そのため、そもそも測量点がずれていた、
データの入力時に数値を間違えた。という可能性が高いのでは。と考えました。
あってはならないですが、当時の隣地との測量点がずれてしまっている。ちょっと隣地の方を疑うようですが、可能性論としては、、、という意味です。
と色々考えましたが、どれもしっくりくる感じではないので原因については測量士や不動産会社を交えて究明してもらうほうが良いと思い、先方もその意向のようだったのでお任せすべきと思います。
2、面積が減った分売買代金から減額するのか、また金額の目安は？
減額をするかどうかは契約時の重要事項説明や契約書によって予め取り決められており、清算の基準金額も定められていることもあるのでその内容に則って清算を行うことが前提です。
もし基準金額が無かった場合は相手方との話し合いの上決定という流れになると思います。
例）100㎡の土地を1,000万円で購入の場合、1㎡：10万円となり、実際の面積が90㎡だとすると100万円減額での取引へ変更。
もちろん105㎡だった場合は1050万円となります。
3、このまま引き渡しを受けるにあたっての注意事項は？
ある程度敷地に余裕がある物件とのことでしたのでそんなに心配はないですが、法律に抵触していないかどうかという部分がポイントです。
建ぺい率、容積率を超過していないか、隣地との距離は取れているか、、などが基本的なポイントになってきますね。
この辺りが問題無ければ物件としては大きな問題は無さそう。
最後は
島﨑の見解をお伝えしたうえで、あとは当事者間の話し合いでどうしていくかが一番大事な部分となります。
相手の主張とこちらの主張の落としどころを探るのか
または強気にこちらの意見を主張するのか
はたまた相手の主張を全て飲むのか。
色々と選択肢はあると思います。
どちらが正しいということは判断は難しいですが、お互い誠意を持って解決に歩み寄れればそれに越したことはないですよね。
今回の件は相手方が不動産会社ということもあると思いますが、善処するという方向で話が出来てるとのことでした。
納得のいくように解決されることを祈り、微力ながら必要に応じてアドバイスさせていただこうと思います。
そんな必要がないくらいスムーズに解決できれば最高ですね！
