収益最大化のための！賃貸経営塾
賃貸経営塾～賃貸経営に通信簿をつけましょう
今年も残り3ヶ月となりました。学期末というと、先生からいただく成績評価を思い出しますが、
賃貸経営でも通信簿をつけてみてはいかがでしょうか。
その目的は成績を客観的に知ることと、来期によりよい成績を収めるめの行動計画を決めることです。
では、どんな数値で賃貸経営を評価すればいいか︖これが問題です。すぐに思い浮かぶのは「稼働率」。
一年間で貸室が埋まっていた割合です。
とても重要な数値ですが、一年の実績を稼働率のみで評価するのはお勧めしません。
もし適正賃料よりも安い条件で貸し出されていたら、それが原因で部屋が埋まっているのかもしれないからです。
行き過ぎたフリーレントや、多く支払い過ぎた入居斡旋の謝礼金も同様です。
もちろん、入居条件のサービスや、適度な販促費を否定するわけではありません。
「収益」はどうでしょうか。
賃貸経営の目的のひとつは「収益の確保」ですから、通信簿に使うことに異論はありません。
しかし、これも、この数値のみで評価するのはお勧めしません。
もし、3年か5年の期間を見据えて、リフォームなどの投資をした場合は、
単年度の収益では正しく評価できません。
賃貸経営は短期的視点よりも長期的視点でみるべきなので、
「今年の収益」だけでは判断できないのです。
さらに、収益だけでは来年の課題が見えません。
つまり、収益の結果を見るだけでなく、「あるべき収益」を知る必要があります。
「取り逃がした収益」ともいえます。
もう少し、収益について掘り下げてみましょう。
以下が収益を算出する計算式です。
家賃等収入－運営費＝収益
収益を確保するには、収入を上げるか、運営費を下げる、ということになります。
じつは、この計算式の「家賃収入」は、“満室なら得られるべき家賃収入”から“発生したロス”を差し引いた結果です。
つまり
満室時の家賃等収入－発生したロス
＝ （結果としての）家賃等収入
となっています。
つまり、来年の家賃収入を増やすには、
「満室時の家賃収入を増やすこと」と「発生するロスを減らすこと」が課題ということになります。
この2つが、来期の行動計画に無くてはならない数値になると思います。
満室時の家賃収入を増やすには、
外壁塗装や貸室のリフォームかリノベーションという投資が必要になるでしょう。
しかし投資をすれば、運営費が増えて収益を圧迫するので、
その判断は単純ではなく、前述した長期的視点が必要です。
一方、発生するロスの代表は空室です。
空室は「退去の発生」と「空室期間」に分けて考えると分かりやすくなります。
退去の発生はゼロにはできませんが、
不要な退去（施設や管理や他の入居者への不満によるもの）を減らす工夫はできます。
空室期間も、募集を早く効率よく行う、原状回復工事の期間を短縮するなど、
取り組むべき項目はいくつもあります。
これらを工夫することで、今期より来季の家賃収入を増やすことを目標にできるなら、
通信簿をつける意味があるのではないでしょうか。
「結果としての家賃収入」だけを見ても課題は見えないので、
「本来あるべき家賃収入」と「ロスの削減」を目標値とすることをお勧めしています。
以上から、通信簿に採用する数値として「満室時の家賃等収入」「空室ロス」を加えることを提案しています。
①満室時の家賃等収入－空室ロス＝家賃等収入
②家賃等収入－運営費＝収益
この２つの計算式の、一年の結果と、来年の予算と、両方を併記することで、
「今年の反省と来年は何をすべきか」を明確にするための材料とする、ということです。
そして、リフォームやリノベーションなど、多額の費用を投資する予算計画のときは、
目標計算式は3年か5年の複数年でを作る必要はあります。
もし、リノベーションに500万円をかけたなら、
一年で100万円ずつ計上するなどして運営費を適正化しないと本当の評価とならないからです。
この通信簿を毎年つくるのは面倒だと思います。
でも、経営に事業計画が必要という意見には、オーナー様も異論はないでしょう。
たしかに、賃貸経営は事業計画がなくても運営できますが、
知らないところで機会損失を起こしているかもしれません。
気づかずに、もし手元のキャッシュが失われているとしたら、すごく勿体ないですね。
適切な通信簿をつけることをお勧めいたします。
損をしないようにすれば得は結果論
一番大事なのは無駄の削減です。
小さな無駄も積み重なれば大きな負担になります。
そしてスケベ根性は出さずに自分が相手の立場なら何を望んでいるかを重視します。
それが常識的な事か非常識的な事かで判断します。
法律ではどちらがどうではなく、
長期的に見て負担をしてあげる、又はしっかりお断りする。
そういう判断が大事であり、当社の管理では結果的に有効な管理運営となっております。
私自身も賃貸オーナーをしております。
自分の財産と同じ目線で管理サポートをさせていただいております。
だから目先の賃料のために入居させてはいけないような審査はきっちりしております。
入居者を入れればよいという考えはしておりません。
募集のみの依頼のオーナーさんから、とにかく入れろと言われたときには、
入居後のトラブルも全責任は追えないこともしっかり伝えて促進することはあります。が、お勧めはできません。
それだけ入居審査は大変重要なものになります。
当社は人間性の確認をするためにも、基本的には仲介業者さんのご案内時も立ち会うようにしております。
これが簡単なようで大変なんですよ！