収益最大化のための！賃貸経営塾

賃貸物件（貸室）という商品の作り方

賃貸経営されるオーナー様の目的はさまざまです。
たとえば相続税対策もそのひとつです。
でも、たとえ土地や建物の相続税評価を下げることができたとしても、
赤字経営でよいわけではありません。

赤字の不良資産を受け継いだ子や孫は大変ですよね。
つまり、オーナー様に共通している目標とは「収益を挙げ続けること」なのです。

では、収益を増やすにはどうすればいいでしょうか︖
「家賃収入を増やして運営コストを減らせばいい」。
シンプルで正しい答えですが具体性に欠けますね。

そこで今回は、収入を増やすための基本となる
「賃貸物件という商品づくり」というテーマでお話しします。

賃貸物件（貸室）は商品である

ご所有の賃貸物件（貸室）は、借主さんに選んでもらう「商品」ですが、
それをどのように作り上げたら選んでもらえるのでしょうか︖
ふだんは、あまり意識していない「商品」について、少し考察してみましょう。

たとえばラーメン屋さんなら、お客様に食べていただくラーメンが商品ですから分かりやすいです。
毎日、お客様の前でラーメンを作る店主（オーナー）は、一所懸命に、“商品づくり”をしています。

商品がお客様に評価されるかどうかで店の存続が決まるのですから、
“商品づくり”に真剣に取り組むのは当然です。

ところで、ラーメン屋さんの商品は「美味しいラーメン」だけではありません。
店の雰囲気、注文のしやすさ、提供されるスピード、接客対応なども商品です。
繁盛しているお店は、これらの総合力で支持されているわけです。

良い商品の条件は３つある︖

さて、賃貸物件（貸室）という商品について考えましょう。

良い商品の条件として思い浮かぶのは、

「築年数が新しい」「最新の設備」「収納が多い」「ゆったりした共用スペース」「見栄えのいい外観」「最寄りの交通機関から近い」

などですね。

これらは良い商品の条件に違いありませんが「絶対条件」ではありません。
なぜなら、対象としている入居者層と、それに合わせて設定した家賃が、商品づくりの大前提だからです。

たとえば、地域の家賃相場の上限で運営している物件なら、
築浅や最新の設備や、いつも綺麗な共用部分は必要な要件でしょう。

反対に相場の下方で運営されている、築年数の古い物件には、
必ずしも「新しい」「きれい」という条件は求められていません。

借主が支払える範囲の家賃設定や、入居できる審査基準や募集要件が、商品づくりの条件として重要になります。

この２つは極端な例ですが、賃貸物件（貸室）の商品づくりには、
「対象となる入居者層の設定」が欠かせません。

想定した入居者が容認できる立地か、間取りか、築年数かを考えて決める必要があります。

そして、その入居者層に合った家賃設定や初期費用の条件や入居審査の条件を決めていきます。
築年や立地は変えようがありませんので、設定した家賃の収入予想範囲で、対象が求める設備や簡易なリフォーム、
場合によっては間取り変更を伴うリフォームなどを検討する、という順序す。
ここまでは商品作りの３つのポイントの１つめ、「前味（まえあじ）」です。

前味、中味、後味とは何か

商品作りのポイントとして、「前味（まえあじ）、中味（なかあじ）、後味（あとあじ）が大切」という説があります。
商品をただ売っておしまい、というわけではない、という教えです。

賃貸経営では、募集から内見の段階で、
この部屋で暮らす良いイメージを与えるのが前味（まえあじ）でしょう。

このために、前述した、入居者層に合わせた賃貸条件やリフォームなどが効果を発揮します。

後味（あとあじ）は、退去したあとの関係性になるので、
賃貸経営では、それほど重要ではないかもしれませんが、
前味（まえあじ）と同じくらい重要なのは中味（なかあじ）。
つまり入居期間中のサービスという商品力です。

この満足が高ければ、（合意更新の地域では）更新のときに、家賃の値上げ交渉が可能になるでしょうし、
何よりも「不要な退去」を防ぐことにつながるので、長く入居してもらえます。

このサービス内容も、対象とする入居者層によって一律ではありません。
ただ、共通の認識として、共用スペースがいつも小ぎれいになっていて、設備等のトラブルに迅速に対応してくれて、
共同住宅のルールに違反する者には厳格に対処してくれるという、
暮らしやすい住環境を提供するサービスが万人に求められています。

この中味（なかあじ）は、賃貸経営の商品づくりに大切な要素なのです。

賃貸物件は借主に提供する商品であり、その商品に、
借主が満足するように愛情を注ぐことが、商品作りの大事な一歩です。

オーナー様の商品を借主に選んでもらい、
使い続けてもらうことが、収益最大化の近道ではないでしょうか。

収益の最大化とは

賃貸経営に限らないことだと思いますが、
オーナーは入居者が気持ちよく住めるための企画を重視するべきと考えます。

そんなお部屋をいい人に借りてもらい、ありがとうって気持ちで、
入居者は希望のお部屋に住めた感謝の気持ちで住まうことが大事だと考えます。

お互いがお互いにあるべき気持ちを大事にすることにより、
言いたいことをお互いに言えるようになり、それが長期契約に繋がるものと考えます。

お互いのわがままや自分勝手な意見ではなく、感謝の気持ちでお願いをする希望を伝えるということであり、
気持ちが一方通行になった時点でお互いの関係は破綻する方向に進んでいくものと思います。

そんな交通整理をしながら良き賃貸経営をなるサポートをするのが、我々管理会社の務めだと思います。

相手の希望を何でも受け入れるということではなく、
相手方の考え気持ちを理解するところから始めるだけで結果は大きく変わります。

お困りの賃貸管理で管理変更依頼を受けて、
実際に入居者と話をしてみるとほとんどのケースがボタンの掛け違いだったということで、
本当のトラブラーは少数です。

一番最初の入居審査をしっかりすることにより、大抵の問題はすぐに解決できるようになります。
入居促進はとても重要ですが、入居を焦って属性の悪い入居者と契約をしてしまうと、
入居後色々なトラブルに振り回されてしまいます。

その見極めがどれだけ早くできるかはとても重要です。

最近増えたクレーマーでお困りのオーナーさんは先ずは私に相談してください。