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TSMC進出で菊陽、大津エリア家賃20%超・災害激甚化で賃貸住宅選びに変化 TSMC進出で菊陽、大津エリア家賃20%超・災害激甚化で賃貸住宅選びに変化
TSMC進出で菊陽・大津エリア家賃20%超
世界の半導体シェアの60％近くを占める台湾のTSMCが熊本進出を発表した2021年10月以降の3年間で、
建設地の菊陽町と近接の大津町周辺エリアの賃料相場が加熱しています。
このエリアは、工場従業員や関連企業の社員、工事関係者など単身者の大量流入により、
いわゆる「TSMC相場」が形成されているのです。
下記のグラフが示すとおり、大津町と菊陽町のシングル向け物件が、マンション・アパートともに大幅に上昇しています。
また平均家賃も、大津町で59,333円、菊陽町では49,900円と高い数字になっています。
これに対して熊本市はTSMCが進出した地域と対照的に伸びは小幅にとどまっていて、平均家賃も41,669円となっています。
ちなみにファミリー向けでも建設地周辺は高い伸び率になっています。
TSMCは、第1工場の隣接地に第2工場の建設も発表していて、エリアの発展は続く見通しです。
しかし、新築物件の供給増加による空室リスクも懸念されています。
特に築古物件の競争力低下や、家賃上昇によって撤退する飲食店の増加など、
急激な発展に現地の生活インフラが追いついていない、という課題も指摘されています。
「半導体産業の誘致は地域経済に大きな波及効果をもたらす100年に一度のチャンス！」とされていますが、
一方で、宮城県大衡村ではPSMC（台湾の集積回路メーカー）の、投資額8000億円もの工場建設が突如白紙撤回となりました。地域では工場関係者の需要を見込んだ新築アパートが20棟以上も建設中とも報じられています。
大規模工場の進出は地域に大きな発展をもたらすチャンスとなる一方で、
慎重に対応しなければならない、という教訓になります。
災害の激甚化、「防災力×省エネ賃貸」が人気
気候変動による災害の激甚化によって賃貸住宅選びの基準が変化しているようです。
リクルートが調査したコンセプト住宅の人気ランキングで、
備蓄倉庫や蓄電池などの災害対応設備を備えた「防災賃貸住宅」が首位となり、
「デザイナーズマンション」や「子育て世帯向け」を上回る人気を集めました。
また調査で明らかになったのは、お客様の災害に備える意識の高まりです。
物件選びの際に「ハザードマップを確認する」と答えた人が高い数字を示しました。
地域別では東京23区内が特に高く、都心部で水害リスクへの備えの意識が高まっていることが、
以下のグラフで確認できます。
また家賃が高額になるほどハザードマップを確認する人が増える傾向があり、
10万円以上では45.5%が安全性を重視している傾向がみられます。
さらに注目すべきは、省エネ性能と防災力を兼ね備えた
「ZEH賃貸住宅（ゼロ・エネルギー・ハウス“ZEH”。省エネ基準を満たした住宅のこと）」への関心です。
光熱費削減（63.0%）という経済メリット、結露やカビの抑制（55.5%）、
売電収入の還元（54.0%）といった実用的メリットが評価されています。
特に「太陽光発電や蓄電池により災害時に強い」（49.6%）という特徴は、
震災の記憶が残る東北地方で63.7%と高い評価です。世帯・年代による意識の差も鮮明です。
単身者よりファミリー層で防災・省エネへの関心が高く（40.4%）、防災賃貸住宅に魅力を感じているようです。
また、女性（40.8%）は男性（27.2%）より防災意識が高く、特に30代女性（44.7%）が防災機能に関心を示しています。
地域別では、四国の防災賃貸住宅への関心が41.8%と全国平均を大きく上回り、
ZEH賃貸住宅も31.3%と高い支持を得ています。
かつて賃貸住宅選びの決め手は「家賃」「立地」「間取り」でしたが、
今、物件の防災性能や環境性能が新たな価値基準として台頭しています。
賃貸住宅市場は、まさに利便性に加えて実用性という価値軸へと、選ばれる物件の条件が変わり始めています。
今までの感覚での賃貸運営は危険です
建物の新しい、古いはどうしようもありませんが、
需要のない間取りや設備で新築よりもニーズを抑えた中古物件の方が実は需要があります。
リニューアルすることで新築のような設備でも新築よりも安価で借りれたり、共用部に余裕があったり等、
物価高によりスモール化（駐車場なし、駐輪場無し等）している住宅よりも選択肢が広がります。
そして大事なのが、周りに合わせる賃貸経営ではなく需要に合わせた賃貸経営をすることです。
入居者が何を求めているか、これにいち早く対応された住宅が
築年数に関わらず早期成約、長期契約に結び付いているのです。
その先を見た提案及び発想をするのが、我々管理会社の存在価値だと自負しております。