【弁護士による賃貸法律相談室】
賃借人の室内孤独死で２ヶ月半の放置、賃貸人は相続人に損害賠償請求できるか？
【賃貸人からの質問】
所有してる賃貸マンション（賃料10万円）の一室から異臭がすると通報がありました。
死亡も予想されたため、賃借人の家族と警察官の立ち会いで当該室内に入ったところ、
死亡している賃借人が発見されました。
布団の中で死因不明の状態でした。
発見が遅れて死亡後約2か月半が経過していたので、布団からは腐敗物が床に染み出している状態でした。
その後、賃借人の相続人である両親に連絡を取り、原状回復費用等についての話し合いを行いました。
２か月半放置されたことで大掛かりな原状回復が必要となり、
その費用として50万円以上が請求されたので、当然に払っていただきたいと考えています。
その他、遺体発見の直後に入居希望のあった新規入居者２人から、
礼金及び共益費の減額を請求されたので、１件は礼金8万円と共益費3000円×24か月分7万2000円、
もう１件は共益費3000円×24か月分7万2000円を減額しました。
また、遺体が放置されていたことが嫌悪され、当該貸室は長期間空室が続くか、
賃料の大幅な減額を求められる可能性が高いと思いますので、その損害を填補するには、
少なくとも賃料１年分の半額程度は必要と考えています。
これらの損害について賃借人の相続人に請求したいと考えていますが認められるのでしょうか。
本件は、東京地方裁判所29年9月15日判決の事例をモチーフにしたものです。
もし、賃借人の死亡原因が自殺の場合は、賃料の低下等に伴う損害として
・当初１年間は賃貸不能期間として賃料全額
・その後の２年間については賃料半額程度
の請求を認めた都心のワンルームマンションの事例（東京地裁平成27年9月28日判決）があります。
したがって、賃借人の自殺のケースでは、損害賠償基準が実務上も確立していると考えられています。
他方で本件のように、賃借人が物件内で自然死し、長期間、誰にも気づかれずに放置されていた、
という場合、賃借人の相続人に対し将来の賃料の低下に伴う損害をどこまで請求できるか︖ という点は、
裁判実務上、確立した賠償基準が存在するとは言えず、本件はこの点について判断できる事例となります。
この問題は、賃借人の死亡及びその発見が遅れた事情について、
生前の賃借人に善管注意義務違反があったか否かが法律上問題になります。
裁判所は本事例では、以下のように請求を否定しました。
・賃借人の死因は不明であり、賃借人が本件建物内で自殺したとは認められない。また、本件全証拠によっても、賃借人が生前持病を抱えていたなどの事情はうかがわれないから、賃借人が、当時、自分が病気で死亡することを認識していたとは考えられず、また、そのことを予見することができたとも認められない。
・以上によれば、賃借人に善管注意義務違反があったとは認められず、同違反を前提とする損害賠償請求には理由がない。
・したがって、賃借人の相続人も損害賠償義務を追わない。
この裁判所の考え方によれば、賃借人が物件内で自然死し、長期間、誰にも気づかれず放置されていた、
という場合において、賃借人の善管注意義務違反が認められて損害賠償が発生する場合というのは
・賃借人が生死に関わる持病を抱えていたこと
・賃借人が上記持病によって突然死、もしくは居室内で死に至ることが十分に予見できるような状況であったこと
という事情が存在する場合ということになると考えられます。
したがって、賃借人の自殺の場合と異なり、賃借人の自然死（及び発見の遅れ）の場合に、
相続人に対して将来の減収分を請求できるケースはかなり限られると考えられます。
なお、令和3年10月8日に国土交通省により策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、
老衰、病死などの自然死は、原則として告知する必要はないとされている一方で、
発見が遅れたことにより遺体の腐乱が進んで腐敗臭や害虫が発生するなどして特殊清掃が必要になった場合には、
事故物件として、原則として３年間の告知義務を負うとされています。
このようなケースの告知義務がガイドラインで明示されたことにより、
賃貸人に将来の減収が生じる可能性はより高くなったといえますので、
今後の裁判事例では、賃借人の善管注意義務違反の判断に影響が生じ、
より義務違反を認め得る方向になる可能性もあると思われます。
ハウジングサクセスの入居者管理
今回のように死後数か月してからの発見ということは実務上多々あります。
どんなに注意していても起こってしまうことです。
起こってしまうことは避けられなくても、発見を少しでも早めることは管理の考え方で可能です。
入居者へのアプローチも更新時だけではなく、定期的にアクション起こすことは大事です。
当社では巡回エリアの管理物件は巡回も兼ねて定期的にDMを郵送ではなく投函しています。
目的と意識で管理の質は変わります。
効率ではなく効果が大事だということを日頃から意識していますので、
管理で苦労を感じているオーナー様はこの機会にぜひ当社に相談してください。
