賃貸借契約について、貸主側から契約解除を求めるのは、とても大変なことです。
立退きを要求する際、貸主には正当事由が必要なのですが
その正当事由がないと借主が拒否する限りまず認められることはありません。
例えば借主が家賃滞納をしている等
それなりの過失があれば強制退去が認められることもありますが
この場合も正当な手続きにて訴える必要があります。
数か月の滞納だけでは基本的に難しいのが現実です。
正当事由の有無にかかわらず立退きについてトラブルになったときは
不動産に詳しい弁護士に相談しましょう。
立退きを請求するには最低限抑えておきたい内容についてお話しします
立退きには正当事由が必要
正当事由とは立退き要求に当たりもっともな理由のことですが
皆さんの感覚とはかけ離れていると思いますので注意してください。
立退き要求の正当事由
①建物の老朽化による耐震強度不足
②貸主がどうしても居住するのにその物件が必要になったとき
（新旧）借地借家法でも
「貸主自らが物件を使用しなければならなくなった場合」
「その他の正当な事由がある場合」に立ち退きを求めることができるとされていますが
あくまでも貸主、借主のあらゆる事情を考慮して
立退き要求が正当なものかを判断するとなっています。
また、財産上の給付（立退料）によって正当な事由として立退き要求ができるともされています。
立退き交渉の原則
貸主の都合で立退きを求めると思いますが
その場合、賃貸借契約の契約期間満了の1年前から6か月前までに勧告、交渉しなければなりません。
借主の次の住居を探すための期間としてこの位の猶予期間は必要になるということです。
ここで注意が必要なのはあくまでも交渉であって
正当事由があるから絶対に立ち退いてもらえるわけではないということです。
過去に正当事由として認められたケースとして
①借地権にて借主側が借地上の居宅をすでに利用していなく十分な立退料が用意された。（高級車1台分程度）
②賃貸契約10年程度後の借主の転居費用（仲介手数料・敷金・引っ越し代等）を支払うことで認められた。
③借主は過去にも明け渡しの約束を何度かしていて立退料もなく認められた。
④立退き日までの半年間は現状の家賃を払わず、退去する約束を取り交わし個人間の話し合いで合意した。
⑤半年内の退去の約束をしその間の家賃請求はせず、引っ越し費用を負担することで合意した。
⑥自社ビル建築を目的に立ち退き交渉をしたが20年以上経営しているパチンコ店が立ち退けば廃業になってしまうという観点からメジャーリーガトップ中のトップの年俸位の支払いをすることにより認められた。
⑦貸主にて居住及び事業経営を目的に貸主に使用継続の異議を述べ利害調整金を提供することで認められた。
裁判迄せずに個人間の話し合いで合意されることもありますが、あくまでも立退き交渉は弁護士ではない人が報酬を得て交渉することは非弁行為になるので注意してください。
⑧不動産業者が都市再開発事業による立退き交渉をし十分な立退料の提供で認められた。
⑨日本の一等地にて建物老朽化によ立退き交渉をしたがその立退料は高額だったため認められた。
正当事由として認められなかったケースとして
①貸主が新居建築を目的として交渉したが借主は家族同居及び借地内での店舗経営で生計を立てていたことから認められなかった。
②貸主は身体障碍者の我が子のための新居建築を希望し交渉したが借主側が多数の家族の居住場所にしていたため認められなかった。
③借地権買取額で交渉したが賃借人が資材置き場として利用する必要ながあり認められなかった。
④貸主は自営をしていた隣接地に手狭という理由で立退き交渉したが貸主の商品保管場所としての利用が必要ということで認められず、さらに貸主、買主の信頼関係の破壊を主張したが認められなかった。
⑤不動産業者が開発地域であることを理由に立ち退き交渉をしたがそのプロジェクトの実行がなされるか疑問があるという理由で認められなかった。
⑥築後30年という建物老朽化による立退き交渉をしたが今後数年のしようには耐えうるという理由で認められなかった。
基本的には建物の老朽化は借主の身体的安全にも関係するため認められる可能性があります。
正当事由がなくても十分な立退料を提示することで交渉できます。
立ち退いて欲しという理由だけでは正当事由にならないケースがありますが
十分な立退料を用意することで認められるケースも多々あります。
最高裁の判例でも有力な事情とされています。
十分な立退料とは？
その都度ケースによって事情が異なるので立退料は大きく変動すると思ってください。
法律上の規定やルールがあるわけでもありません。
よって相場があるわけでもありません。
家賃の半年分以上の金額＋引っ越し費用
契約金の返金及び住み替え先の家賃の差額2年分
等目安とされることがありますが確実ではありません。
あくまでも参考程度で考えておくほうが良いでしょう。
借主に過失がある場合は立退き要求が認められやすい
貸主都合の立退き要求はどうしても貸主側の立場が弱くなります。
借主に過失があれば立退き要求はできることがあります。
①家賃滞納している
どちらかというと強制退去かもしれませんが立退き要求しやすいと思います。
家賃滞納は強制退去になるケースが一番多い原因です。
注意点があります。
同じ家賃滞納でも失業や病気等誰が見ても止むを得ない事情とみなされる場合は
立退き要求が認められない場合がります。
逆にお金を持っているのに払わない（対話や交渉にも長期間応じない）
悪質なケースは最終手段として強制退去を要求できます。
②騒音や悪臭で迷惑な借主
ここでいう騒音は常識を逸して近隣住民が進行な被害を感じるケースです。
○深夜早朝問わず大音量で音楽を流す
○意図的に騒音を生じさせるような行為を繰り返す
注意点があります。
この場合客観的証拠が必要になるので
複数の近所の方の証言や録音、録画等残しておく必要があります。
次に悪臭のケースですがこれも物件がごみ屋敷化してしまい
近隣住民にとっても苦痛となるほどの状況を言います。
悪臭だけではなくごみ屋敷は放火の被害が心配です。
一般的にはこの場合は市区町村が是正勧告したりと何らかの対策を取ってくれるはずです。
③賃貸借契約違反がある
借主が違反して再三の警告にも関わらず改善が見られない場合は正当事由として認められる場合があります。
○第三者へまた貸ししてはならない
○他人を住まわせてはならない
○ペットを飼育してはならない等
注意点があります。
実際には借主の悪意性が認められないと難しいということになります。
④借主の悪質行為
近隣住民や貸主に対して暴力を振るおうとしたり脅迫まがいなことをしたり
このようなケースは当然に立退きを求めることができます。
注意点があります。
このケースでは貸主が自分だけで立退き要求をすることは危険です。
警察等の協力や指示の元、身の安全を第一に交渉してください。
借主の中には正当事由や過失による立退き要求にも応じない人がいます
そしてできるだけ立退料を増額させようと考える借主もたくさん見てきました。
○立退き交渉は安易に自分（貸主）でして交渉をこじらせないように
○感情的にならないプロの第三者に冷静に交渉を進めてもらう
○当事者のみの交渉よりも早く決着がつく可能性が高いので最初に相談するべき人に相談をする
過去に賃貸管理でお困りのオーナーさんから管理変更の相談及び一緒に不良入居者相談を多数受けてきました。
お貸しする物件がどんなに良くても、それを借りている借主の素行が悪いと他のお部屋にも影響が出てきます。
できるだけ早めの改善をお勧めします。まずは相談から始めてみませんか？
