空室対策、 はじめの一歩

繁忙期の空室対策を最終チェックする！

繁忙期も後半になりました。今回は空室対策を最終チェックしたいと思います。

常に現状を知っておくことが重要

まずは物件の現状を常に把握しておくことで、結果につながる対策を実施することができます。
たとえば現在の入居率が100％なら、次の空室発生はいつか？
そのときの検討がされているか？が課題となります。満室だからといって安心できないのです。

入居率が75％を超えているが100％でないなら、
限られた需要の中で差別化することで、早く満室にすることが課題です。

もし入居率が75％を下回っているなら、今までの対策は十分だったか？が検討すべき課題です。

このように物件の現状、とくに入居状況を知り、常に検討し続ける必要があります。

その際は、目先にとらわれず、中長期的に改善・投資するという姿勢が重要です。

時代の変化を知って対策に活かす

大家さんの立場で見ると、昔は「建てれば埋まる」という時代から、
現在は「賃貸経営は大変で、舵取り次第で収益が大きく変わる」という時代に変化しました。

入居者の立場で見ると、以前は「住めるところがあれば有り難い」というニーズから、
現在では「選択肢は豊富なのだから安い費用で良いところに住みたい」というように変わっています。

不動産会社の立場で見ても、以前は「募集や管理を任せてもらえれば儲かる」から、
「きちんと出来ないと利益がでない」状態になりつつあります。

お部屋探しの募集では、以前は「お客さんの方から探しに来る」状況だったのに、
「上手く適切に募集できる会社に集中する」ようになっています。

このように空室対策を考える前提として、時代の変化を知っておく必要があるのです。

差別化できる設備を選ぶには？

具体的な施策に話を移しましょう。

まず「この設備がなければ入居が決まらないTOP10」というアンケート結果が毎年発表されているので、
設備追加で差別化を図るときの参考になります。

その設備には、
エアコン、TVモニター付きインターホン、室内洗濯機置き場、宅配ボックス、インターネット無料、
などが並んでいます。

特にインターネット利用がますます必須となった現状から、
「物件のWEB対応能力」が空室対策の中で重要な位置を占めるようになりました。

WEB対応とは、たとえばAmazonなど通販サイトの配達を支援する設備です。

具体的には宅配ボックスの設置や置き配への対応です。

さらに、スマホが快適に使えるWifi、YoutubeなどがTVで視聴できる環境など。
これらのWEB対応能力は、入居者の年代を問わず、物件タイプを問わずに必須となっています。

差別化のためにどんな設備を選べばよいか？を検討するには入居者の考えを知ることです。
入居者が物件を選ぶうえで嫌うポイントは、生活する上で「困る」「不便に感じる」「不安になる」ことです。

入居者は、設備を求めているのではなく「快適な暮らし」を求めているわけです。
この入居者ニーズの捉え方は、差別化のための設備選択にとても参考になります。

設備を変える最適なタイミングは？

設備を変更するベストなタイミングは原状回復工事です。

これからは、以前の状態に戻す「原状回復」だけでなく、
部屋を決めるために修繕をする「現状回復」への切り替えが必要です。

そのときは、

1，修繕の際に必須設備を交換する。
2，WEB上での見え方を重視した部屋づくりを心掛ける。
3，実家仕様の設備の導入
（賃貸だからといって不自由を我慢させない）を検討する。

以上の３つのポイントを重視しています。

そして、「中途半端な対策でなくターゲットを明確にする」、
「思い込みと“もったいない精神”から、必要なものは入れ替えて使えるものは残す精神に切り替える」、
「目先の現象にとらわれないで、費用対効果が明確で妥当な対策を選ぶ」という考え方も大切です。

設備交換は、お金をかけるだけ良くなるわけではない、ことを知っていただきたいです。
お金のかけ方にも知恵が必要です。

オーナーの選択肢は4つ

空室対策を考える時、オーナー様の選択肢は以下の４つが考えられます。

1，何もしない
2，家賃を下げる
3，募集条件を変える（敷・礼ゼロ、契約金ゼロ、フリーレントなど）
4，設備追加やリフォーム・リノベーションで投資する

どの選択にも間違い、というものはありません。
オーナー様の経営方針を明確にして、中長期の視点からお選びください。

金子の賃貸運営の考え方

損して得取れ。私はこれを大事に考えております。

少しでも多く儲けようよりも安定的に継続的にを大事にすることにより、
目先の利益ではなく長期的な利益のチャンスに気づくことができます。

物理的、経済的に可能であれば売却せずに賃貸収益を勧めることがあるのが金子のスタイルです。

儲けからの現金残高よりも信頼残高を増やすことはお互いに良き関係になり、
この考えを入居者にも取り入れることにより賃貸経営もより安定したものになっていきます。

正直不動産原案者の夏原武先生との一枚

当社の審査基準はその辺も考慮されておりますので、
管理でお悩みのオーナー様はぜひ私にお声かけくださいね！