こんにちは！島崎です。
もう、何度も言っていますが、暑い！です。
皆さん熱中症や流行りの感染症にはお気を付けください。
近年は最高気温も上昇し続けていますが
マンション価格も高騰、上昇を続けており
2021年の新築平均はとうとうバブル期も超え
2022年も上昇は続き、2023年も今のところ停滞する様子は見えません。
物価高騰の影響あり、また所得の伸び悩みなどで好景気とは思えませんが
ここまでマンション価格が高騰する理由は何か？
私なりの考えを述べたいと思いますので
これからマンション購入を検討されている方は
ぜひ、参考にしていただければと思います。
2022年首都圏新築マンション平均価格は6,907万円！
不動産経済研究所の発表によると
首都圏の新築マンション平均価格は
2021年で6,260万円
2022年で6,907万円
バブル期末の1990年は6,123万円でしたので、
その平均価格を上回り、最高値を更新し続けています。
また2023年5月期は、なんと8,068万円と驚くべき数値が！
「最近は価格が上がってしまい・・・」と購入が出来ずにいる方も増えています。
その最大の要因は住宅ローンの「低金利」が考えられます。
マンション価格の上昇は「低金利」が影響？
マンション含め、居住用の不動産の購入時は住宅ローンを利用するのが一般的な流れとなります。
現在の住宅ローン事情と、バブル期の住宅ローン事情を比較したいと思います。
1億円のマンションを購入するケース
変動型・返済期間35年・元利均等方式
現在
最低水準で年0.3%程度となっており、毎月の返済額は約25万円。
バブル期
金利が約7%で、毎月の負担は64万円程。
なんと、同じ1億円のマンションを購入した場合を比較すると
毎月の返済は約40万円も返済額に差が出ます。
この差はかなり大きいですよね。
よって、「低金利」が与える影響として、所得が増えていなくても毎月の返済金額は抑えられ
高額物件を検討出来る人が増えるといった状況です。
つまり今の金利による返済額で「億ション」を買える人は
バブル期には4000万円台の物件にしか手が出なかったとも考えられます。
時代と金利の違いで、同じ1億円のマンションも手が届く
実際、ここ数年の変動型金利の平均と、マンション価格の推移を比べてみると
金利が下がるほど価格が上がるという図式がはっきり表れています。
しかし、住宅はマンションだけではなく、戸建住宅も存在します。
その戸建住宅の価格の変動をみてみると、10年前に比べて直近は30%前後の上昇傾向となります。
これでも十分に上昇していますが、マンションに比べるとやや小幅な上昇といった印象です。
新型コロナウイルス禍を機に広がった在宅勤務も増えたこともあり
マンションより広い戸建の人気も上がっているイメージですが
この上昇幅の差はどういった理由なのか？考えてみました。
おそらく、マンションと比較して、戸建の立地の違いが大きく影響すると考えます。
マンションは駅近・利便の良い立地が好まれますが
戸建住宅は少し駅から離れても、陽当り面や閑静な住宅地が望まれたりと
そもそもの求める立地の条件が異なります。
これからの不動産購入は「立地」にこだわるべき？！
現在、不動産を購入する方はバブル期より立地に対する条件を重視する傾向があるようです。
その条件は戸建てよりマンションの方が満たしやすいので
以前は都内で不動産購入が出来なかった方でも、住宅ローンの低金利の影響により現在は購入可能なケースも増えていると思います。
バブル期は不動産の値上がり期待が地方や郊外でも大きく
鉄道の駅から離れた不便な住宅でも積極的に購入する人がいたようですが、
現在は東京都23区などの都心や、地方都市でも主要駅にごく近い立地にこだわる傾向が強まっているようです。
確かに駅前などの好立地に戸建は簡単には建てられませんが、
マンションは再開発などで都心部に立地する大型物件も目立ちます。
最近では駅直結マンションが相場から見て、かなり高い値付けとなっていますが、飛ぶように売れています。
特に新築は、そもそも建てられる場所や建てられる大きさなどが
バブル期とは様変わりしている面もあり
マンション供給の『量』はバブル期なら神奈川や埼玉が中心だったようですが、現在は東京23区が最多となっています。
東京都心などでマンションを建てるには用地取得などにお金が掛かります。
こうした様々な背景から、近年は次第に新築を分譲するマンション会社は大手中心に集約が進んでいき
経営体力がある大手は、マンションを値下げして売り急ぐ必要は少ないので、高価格がより維持されやすくなる面があると言われています。
中古住宅の抵抗感が薄れたことも要因？
また、2016年以降、首都圏で供給戸数に限りがある新築マンションより、中古成約戸数が上回っており
中古住宅の不安感が払しょくされてきていることや
そもそも良い立地の不動産は既に中古の不動産が存在する場所となりますので、様々な価値観も発生していると考えます。
「バブル超え」という一見すると景気の良い数字に感じますが、日本を取り巻く環境は不安が付きまといます。
景気を支える土台はバブル期とは異なる脆弱さも抱えているので
これから不動産購入をされる方は、多くの情報の中から色々な決断をしていく必要があります。
以前の記事にもありますが、購入時に少しでも資産価値や売却のことを頭に購入をしていくべきと思います。
逆に売却をお考えの方は、10年程前に購入している場合は
購入時より高く売れる可能性があるチャンスでもありますね。
売却益をそのまま住替えに充てて、
更に低金利の今だから、当時の収入では届かなかったより良い物件に住替えも出来るかもしれません。
売却からのお住替え、将来売却を視野にご購入を検討されている方に
ぜひご参考になさっていただければと思います。
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