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更新契約実務と”よい賃貸経営”の関係は？

Q親から築20年の賃貸マンションを相続した新米大家です。

私の地域は「自動更新」という慣習らしく
私が引き継いでから借主さんとお会いして更新契約したことがありません。

話に聞くと2年ごとに更新の合意文書を取り交わす地域もあるようですね。

借主さんと定期的にお会いする機会もあった方がいいとも思うのですが
賃貸経営と更新の関係について教えてください。

A賃貸借契約の更新は、「自動更新」と「合意更新」の２つの地域に分かれます。

質問者様の地域は自動更新のようですね。

自動更新とは、契約で「〇年ごとに自動で更新する」と定められていて更新作業は行いません。

合意更新は「〇年ごとに合意して更新する」となっていて、契約期限に貸主と借主で合意文書を取り交わします。

その際に「更新料」という名目で、借主から貸主へ、合意した新家賃の１カ月分が支払われるのが一般的です。

地域別では、首都圏や京都・滋賀などが合意更新で、それ以外は自動更新とされますが
他にも合意更新の地域は点在していると思います（〇の部分は2年となるのがほとんどです）。

更新で借主とコミュニケーションを

さて、「賃貸経営と更新の関係は︖」というご質問ですが
この更新という機会をどのように活用するか︖という問題になります。

まず基本的なお話しですが、大家さんとして関心が高いのは
賃貸経営において満室を維持して収益を確保することです。

そのために、リフォームしたり、家賃を下げたり、不動産会社に入居募集の努力を求めます。

また、必要ならばお金をかけますし、反対に無駄な経費は省きます。

建物と設備は老朽化が運命なので、やるべき修繕工事を計画的に効率よく行います。

共用部やエントランスを綺麗に保つのは、借主に快適に永く暮らしてもらうためですが
そのためには借主との関係性を築くことも重要で、その方法のひとつとして
「更新などの機会を利用して借主とコミュニケーションする」という考え方があるのです。

ここに掲げた施策を、すべて100点満点で実施するのは困難ですから
その中で大家さんが、「これは大事」と思われる方法を採用していただければよいので
これからお話しする「更新を利用して借主とコミュニケーションを」という提案は
「必ずしも」ということではありません。

知らない間に発生しているリスク

合意更新の地域では2年ごとに合意文書を取り交わしますが
それは「更新料を徴収して文書に調印するイベント」と捉えられていることが多いと思います。

一方で自動更新の地域では、大家さんは更新時期が経過したことに気付かずに過ごしていることでしょう。

しかし2年も経てば、借主の家族構成や勤務先が変化しているかもしれませんし
もし個人の保証人契約なら、定期的に保証人の安否は確認しておくべきです。

契約して5年10年と経って、もし変化があることを知らずにいるとしたら
リスク管理という観点から不安になります。

あるいは、わざわざ連絡して告げるほどでない借主の不便も、あえて質問されれば
本人から聞くことができるかもしれず、それを改善してあげれば喜んでくれるでしょう。

こんなことが、万一トラブルが起きたときでも、大事にならずに収まる理由になるでしょうし
永く住んでもらえる理由のひとつにもなると思います。

少し理想論になるかもしれませんが、大家さん同士が借主の獲得競争をしている時代ですから
「せっかく入居してくれた借主に、できるだけ永く住んでもらう」という考え方は間違ってはいないと思います。

ひとつの考え方として‥‥

そこで、合意更新の地域では、更新を単にイベントと捉えないで
上記のような目的に利用してはどうか、という考え方があるのです。

難しいのは、質問者様のような自動更新の地域ですね。

貸主も借主にも、「契約を更新する」という習慣がないのですから、あらたに生み出さなければなりません。

「すぐに明日から」というわけにはいきませんが、これからの新規契約では
「2年ごとの“状況確認”という更新手続きを行う」と明記して開始することはできるでしょう。

「入居してから〇年が過ぎましたが特に問題はございませんか︖」というお尋ねとともに
同居人や勤務先などを記入する簡単な身上書的な書類を用意して、聞きながら書き込む、という作業になります。

合意更新のように、新家賃の1カ月分という更新料はとれませんが
不動産会社さんが「事務手数料」として5,000円～10,000円くらい徴収できれば
新たに増える作業の手間賃も何とか確保してあげられます。

これで、少なくとも最新の借主情報を得ることができ、借主の小さな不便を知ることもできます。

ここまでで、質問者様の感想はいかがでしょうか︖
「そこまでするのは面倒だし、効果もそれほど期待できない」と感じたか
あるいは「借主との関係づくりは大事」と思われたか、どちらでしょうか。

どちらであれ、これは前述した「満室を維持して収益を確保するため」の、いくつもある施策の中のひとつです。

大家さんが大事だと思われることを実施されればよいと思います。

空室と面倒はどちらを選ぶ？と金子は考えております

空室も面倒もどちらも嫌ですよね。私は空室と面倒であれば空室を選びます。

私の考えは大家さんと管理会社とで二人三脚で進むことが大前提でのお話しです。

まず空室ですと賃料は入りません。そのために何をするかが大事です。
それには家賃を下げることもあればリニューアルすることもあるでしょうし、物件ごとにやることは変わります。

面倒は本当に面倒です。非常識な人、素行が悪い人、だらしない人、本当に様々です。
この面倒に時間を割かれていたら空室を埋めるための時間も奪われますし、とても非生産的になります。

私はしっかりした審査をし、その審査をすり抜けてきた入居者に対してきっちりした管理をする。

この考えを大前提に空室だからといってもさっさと入居者を決めようというようなことはしません。

空室だからすぐに部屋を決めます。
という賃貸屋さんもおりますが、管理をしている以上入居者促進よりも安定管理が重要と考えます。

そのうえで優良入居者とできるだけ早いご縁を見つける。これが重要だと考えております。

入れれば良いという賃貸経営の時代は終わりました。

これからの賃貸経営は貸主・借主ともに良い関係で長いお付き合いをする時代です。

人との付き合いが希薄になった現代だからこそ
我々管理会社がコミュニケーションを取る必要があるものだと考えています。

空室はもちろん、入居者管理でお困りの貸主さんはぜひ金子指名でご相談してください。

新たなご縁をお待ちしております。