不動産を買ったことがある方は色々な契約書の他にもいろいろな資料があることをご存じだと思います。
一見、取引とは直接関係ないようなものまでたくさんありますよね？
実はとても重要な資料もあるんです。
数年前こんなことがありました。
お客様からお持ちのアパートの売却を依頼され早速役所調査へ。
役所も横のつながりは薄く縦ラインの業務となるので
細かく確認しないとお互いに見落とすことがあります。
ちなみに私はこういうものも俗に言うお役所仕事ではないかと思っております。
今回発覚したのはとても重要な道路についてです。
道路って見た目が道路で車が通行できたりすれば道路って思いますよね？
これ違うんですよ！
建築基準法上の道路に接していない土地は建築してはいけないんです！
（山奥等そのような網掛けのなないところは今回は除外してのお話しです）
売却のご依頼をいただいたアパートの道路幅員の調査後
別の部署へ道路種別の確認に行くとあれ？？？
道路に接していない？
と気づき細かく突っ込みました。
するとどうでしょう！
今回の対象アパートの並びの不動産は全て未接道扱いではありませんか！
でも建築されているんです。
どういうこと？
担当者Aの見解では間違って許可したのではないかということ。
担当者Bの見解は道路幅員に合わせて拡幅した際に道路との境界のポイントが違ったのでは？
担当者Cの見解は43条但し書きで許可を取れるからそんなに心配しなくても良いのでは
（低層住宅地なので一般の住宅はこの手続きで基本的には建てられる）？
と見解もバラバラ。
時代が時代だけに担当者Ａのいうこともなくはない。
そうすると間違って建築許可された並びは接道している認識で
その後も建築され続けたということになる。（これはこれでいかがなものか？）
部署の違うＡとＢは過去はわからない。
現時点では当時の建築許可の証明できる資料がないと
今後は再建築はできないと開き直り。
打開案としての担当者Ｃの案も一般住宅であれば受け入れられる話ですが
数年前に43条但し書きでのアパート建築ができない条件になっており
今回はその打開案は受け入れられませんでした。
ここまでくるとお役所は決まって開き直り証明する資料がなければ何を言われても対応できませんの一点張り
そこで私は現状建築できるできないの前にこの場合はなぜ許可されたのか？
を確認したいという話にまずは絞りました。
するとなんと当時は道路に接していたものと思います。
幅員も今みたいに広くはなかったので無接道はないはずです。
考えられるとしたら道路境界を確定した際に
反対側からの幅員に合わせて考え
その対面（今回の対象地側）の敷地に境界が届いていないのに
確定したのではないかと聞き出しました。
この原因はきっと元々のセットバックの道路中心線が間違っていたからではないかと推測です。
考えられるのはこれだと思うがそのことについても
証明がない以上現時点ではどうしようもない。
役所での当時の書類の保管期間も過ぎていて
事の真相がわからないというのです。
そこで私はそうだとすると当該物件の他にも
この並びで建築確認が取れた道路についての証明があれば良いのですか？
と聞くとそこは逃げがうまく建築確認ではなく
役所が認めたであろう道路についての証明が必要とのこと。
そして私は聞きました。
それがあればこの見解は接道される扱いになるのですか？
それが立証できれば接道扱いになります。
でも道路の幅員の変更はできないので
こっちが接道になると反対側は無接道になります。
私は言いました。
反対側がどうなろうとそれは知りませんが
なんとか証明できれば接道にはなるんですよね？
再確認しました。
ハイ、そうなれば接道となります。
私が反対側は知ったこっちゃないと話をしたのは
実は反対側は道路に面した住宅がなく
唯一あった住宅は角地だったため接道が取れていたからです。
でも証拠も証明もなければこの約束は意味がありませんよね？
そうなんです。
私は実はその決定的証明を持っていたのです！
なぜって？
この時の売主さんはそもそも工務店さんで
このアパートも自社で建築して資料も一式保管していたのです。
売却するときのためにプロとして一式そろえていたのです。
私はその話を最後の最後まで確約取れるまで一切話しませんでした。
そして私は役所の担当者に聞きました。
例えばどういうものが証明になりますか？
これは違う等の言い訳をされないために念には念をで！
するとこれこれこういう内容のものがあれば大丈夫です！
と回答いただき、私は出しました。
これではダメなの？
するとこれは必要な感じのものが記載はされているけど証明にはなっていませんよね？
予想通りです。
ということはこれがこうであれがこうなっていて
こういう風にされていれば良いってことですよね？
それを見つければ良いんですよね？
するとそういうことですね。
わかりました。
ということは私が持っている資料の中の先ほどのものが証明にならないということはこちらの資料であればすべて証明できますよね？
と最後に道路図面を机の上に！
担当者は一瞬動きが止まり。
これは、、、とチェックしだしたので
私がこれ役所が出したものですよね？
さすがにこれは違うはないですよね？
はい、これは証明になると思います。
上席に最終的に承認をもらうのでお時間ください。となり
わかりましたが、これでまた証明じゃないなんてひどいことは言いませんよね？
これでどうこう言われるのであれば私も並びの所有者全員に声かけて
集団訴訟するように話しするしかないので常識的にしっかり判断してくださいね。
ということで道路の認定ラインを変更してもらいました。
実はこれは一つ仕掛けがあって反対側が無接道扱いになっても
直接的に困る方がいなかったんです。
そのお土産を上席に相談する際に利用できるように抑えておいたんです。
とはいえ、最後はすんなり認めてくれて良かったです。
誰も犠牲にならなかったので！
お役所仕事とはよく言ったもんだと、この時は本当に実感した瞬間でした。
こんなレアなケースは我々不動産業者でも経験は少ないと思いますが一般的不動産であればご自身で相場を調べたり査定ができるのをご存じですか？
ご自身で査定ができるということは個人情報も開示しなくて良いということ。
今回のお話しのように大変な不動産の時はご相談いただければ解決します！
まずはひっそりとお持ちの不動産がいくらくらいか調べてみませんか？