大家さんのための税金基礎講座
共有になっていた不動産を解消し納税資金を確保した事例
今回は当事務所に依頼のあったオーナー様の中で
「共有となっている不動産を解消し納税資金も確保できた事例」を紹介させていただきます。
まず「相続対策と相続税対策」の違いについて。
相続対策というと多くの方が「相続税の対策」と理解されると思いますが、この２つは似て非なるものです。
相続対策とは財産の有無にかかわらず、すべての方に必要です。これには順番があり
1.現状把握、2.争続対策、3.納税資金対策、4.相続税（節税）対策、の順に行います。1.現状把握により財産をどのくらいもっているか
2.争続対策として相続人の間でどう分けられるか、を検討します。この段階で相続税が発生すると予測される場合に
3.と4.へと進みます。これが相続税対策です。つまり相続税対策は相続対策の一部であり
相続税が発生する場合にのみ必要な節税対策ですから、すべての方が対象にはなりません。まず、相続税の計算をして現金で払えるかなどの、3.納税資金対策を行います。
そのうえで、相続税を生前に減らせるかなどの、4.相続税（節税）対策を実行していきます。したがって、相続税対策は必須ではなく、重要なのはすべての家庭に関係のある相続対策となります。
ある日、母と長男、長女の3人家族が相談に訪れました
亡くなった父は駐車場とABアパート2棟を遺しており、すでに相続も済ませていました。
2棟のアパートの時価は同額であり、相続のとき家族が争わないよう
上記表のとおり法定相続分で遺産分割をしていましたが
共有ではデメリットばかりなので、早期の解決を提案しました。
共有の場合は、修繕や売却のとき共有者全員の同意が必要です。
母子の共有なら意思決定も容易ですが、孫の世代になると困難になります。
そこで、母の生前に交換特例を利用して共有持分を解消する方法を提案しました。
通常は固定資産である土地や建物を交換した場合
譲渡があったものとして譲渡所得税が課税されます。
しかし、同じ種類の資産（土地と土地、建物と建物など）と交換したときに一定の要件を満たす場合には
譲渡がなかったものとする特例があります。
これを「交換特例」といいますが、これを受けるには次の要件を満たす必要があります。
（１）交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも固定資産であること。
（２）交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
（３）交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
（４）交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
（５）交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
（６）交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の価額の20パーセント以内であること。
今回はABアパート2棟の時価が同じで、上記の要件をすべて満たしていたので
長男はAアパート、長女はBアパートの持ち分の交換特例を適用することで下の表の持分になりました。
そしてお母様に、「Aアパートは長男へ、Bアパートは長女へ」と遺言を書いてもらったので
お母様が亡くなった時には、遺言どおりに相続することができました。
今回のように共有となっている物件は、交換特例の適用が受けられれば
譲渡所得税等の負担がなく単独名義にする手続きが取れるので効果的です。
この相続では納税資金もなかったため、駐車場の売却を前提として対策を立てました。
売却のタイミングを、お母様の相続開始前か開始後にするかシミュレーションしたところ
開始後の評価額の方が低かったので、相続後に売却することで相続税額を低くおさえて納税資金を確保しました。
お母様が亡くなってから3年10か月以内の売却なので
相続税額の一部を取得費とする取得費加算を適用することで
譲渡所得税の負担軽減に成功しました。
さらにABアパート2棟とも老朽していたため
相続税対策としてお母様の借入れで大規模なリフォームを行い
税額の減少につなげました。現在は入居率もよく健全経営をされています。
税理士法人レディング 代表税理士 木村英幸
金子からの注意点
税金知識はそれなりにあっても思いもしない落とし穴があります。
多少知識がある人の方が陥りやすいです。
税金等のことは必ず税理士さんに相談しながら
対策を練ることをおススメします。そのための税理士さんです。
顧問税理士の他、提携税理士のご紹介もできますので
時間に余裕があるうちに一度相談してください。
脱税は違法行為ですが節税は防衛手段です。
相続対策も知らずに脱税をしてしまっては、それこそ無駄にお金がかかります。
ファイナンシャルプランナーの私も税金等お金のことは
適時税理士と打ち合わせ相談しながら、お客様のプランニングをするようにしております。
信頼できる税理士さんをお探しの方は不動産に強い税理士事務所をご紹介いたします。