こんにちは！
売買担当の島﨑です。12月に入りいよいよ2021年も残すところ約1ヵ月となりました。本格的に冬に入り気温も下がっていますので皆さまも体調に気を付けながら過ごして下さいね。
さて、税制改正大綱の審議内容で住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)について主にピックアップされていますね。
その他にも諸々審議されているのですが、我々にとって身近な内容が一番気になる内容になりますが、今回取り上げられている理由としては住宅ローンの金利負担と実際の控除額の「逆ザヤ」についてが大きな理由かと思われます。
現行の住宅ローン控除
例えば新築住宅購入・4200万円・35年払い・金利0.625％(変動金利優遇後)で2021年1月から住宅ローンの返済が開始された場合1年間で約26万円の金利の支払いとなります。
住宅ローン控除は年末残高の1％を上限(最大40万円)に税金が控除されることになりますので、差額の約14万円は税金から利益が出ているというが「逆ザヤ」と指摘されているそうです。
確かに！とこれだけ見ると納得ですが、住宅借入金“等”特別控除というように“等”が付いているんです。
制度の概要としては、
無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の１％を所得税（一部、翌年の住民税）から、契約時期と入居時期に応じて最大13年間控除する制度です。
こちらは国交省のページからの引用ですが、見てわかるように金利の負担軽減ということは謳っておらず、細かい条件は別に住宅ローンを借り入れてという文言が付いているだけなんです。
要するに住宅購入時に住宅ローンを利用することを促す制度になっており、このことによって住宅ローンを利用することに抵抗がある人でも住宅購入へ前向きになってもらいたいという消費喚起のような意味合いに捉えられますね。
それもそのはずで、不動産関連に関わる業種は意外と多くそれだけ住宅購入が経済に及ぼす影響は大きいと思われます。
意外と多い各種税金
また、購入時には建物に対する消費税や登記の際の登録免許税や各所へ支払う消費税、不動産を所有すると不動産取得税や固定資産税など数々の税金を支払っていくこととなります。
後々の税収を思えば住宅ローン控除の最大480万円(条件次第で600万円)はそんなにダメなことなのかなとふと思ってしまいますね。
整理すると、元々は住宅購入の促進と消費税増税に対しての負担軽減のため期間や上限額が引き上げられていたことなので、私個人としては逆ザヤというのは後付けのただの言いがかりのように聞こえてしまいます、、、。
住宅ローンを借りる必要が無い人(現金で購入可能)もこの恩恵で節税が出来るという意見もありますが、実際に住宅ローンを利用する人としない人では購入時にかかる費用が120～160万円程度は変わってくるので、わざわざ借りようと思うと時間も手間もかかるうえ実質300万円前後まで効果が薄れてしまうということになりますし、現金購入可能という方は一般的には高所得者と想定されますので、普段高額な税金を納めていらっしゃると思いますのでその分還付できる部分があっても良いのではないかなと考えます。
改正案は？
そして現在どんな内容で審議されているのかと気にしていると、借入額の上限の0.7％程度、期間を15年程度に延長で調整などニュースで流れていました。
ん、これって現行の制度より控除額の上限が上がる可能性があるんじゃないかなと思い、もしこの内容で先ほどの例に当てはめて計算すると、総額約520万円の控除となります。
やっぱり上がる可能性がありますね。
争点になっていた逆ザヤの話はどこへやら、、、。
今後どのような内容で改正されていくかはわかりませんが、住宅ローン控除に限らずまずはしっかりとなぜ購入するのか、どういった物件がよいのか複合的な部分に惑わされず、そのうえで利用できる制度は利用するといったお気持ちでお探しされる方が納得のいく選択が出来るのではないかと思っております。
ちなみに個人的な意見としては住宅ローン控除よりグリーン住宅エコポイントが終了間近なことが取り上げられなくて気になります。