賃貸業界のニュースから

「予想される金利上昇問題」と「逆ざやサブリースという悪質商法」

低金利が続く日本経済ですが、世界的なインフレの影響で物価上昇が顕著になり、
昨年末から金利上昇の可能性を指摘する専門家の予想が出てきました。
金利と不動産経営は密接に結びついているので、オーナーにとって重要なニュースとなります。

金利上昇の可能性と賃貸経営への影響

金利は市場の動向に基づいて銀行が設定しますが、
「銀行の銀行」と言われる日本銀行は様々な手段で金利をコントロールし、
現在はマイナス金利政策を採用しています。

このマイナス金利は世界的にも珍しい政策で、
「金融機関の収益低下」「市場の調整機能を歪ませる」「資産バブルのリスク」
など様々な弊害も指摘されています。

つまり、そもそも現在が異常な事態であり
早く正常化させなければいけない、という主張が多く聞かれるのです。

昨年4月には、日銀総裁に経済学者の植田和男氏が就任しました。

日銀・財務省出身者ではない新総裁に期待されるのは正常化以外にはない、とまで言われていて、
現在のところは今年4月を目処にマイナス金利を解除し正常化に進むという予想が多いようです。

2年後には住宅ローン4％台の時代︕︖

金利上昇について、
みずほ銀行系列のみずほリサーチ＆テクノロジーズが昨年11月に金利レポートを作成しています。

そこでは2026年頃の住宅ローン金利が4.0%（変動）、4.8％（固定）と予想されていて、
2023年度の0.3%（変動）、1.8%（固定）から大きく跳ね上がった数値となっています。

「いくらなんでも変動が激しすぎる」と思ってしまいますが、
現在は物価上昇率が3～4％と高い数値で推移していることや、
３万8,000円を超える株価（執筆時点）などの経済指標は、
89年～90年のバブル経済の頂点に迫る勢いもあります。

金利も同様に上がっていてもおかしくはないというわけです。

このレポートにはアパートローンの記載はありません。

現在のアパートローンは1％前半～2％後半の相場ですが、仮に住宅ローンと同じとすれば、
2026年度には4％前半～5％後半くらいになってもおかしくないと言えそうです。
いやはや大変な事態です。

高金利になれば不動産取引は減少し不動産価格も下落するため、
所有物件を売却するには不利になる一方で、現預金を持っていたり、
多数の担保を所有する資産家にとっては久しぶりの仕入れ時になるかもしれません。

住宅ローンが上昇すれば住宅を購入できる人も減少し、
家を買えずに賃貸住宅を選ぶ人が増えるなら家賃相場が堅調になる可能性もあります。

所有物件の建て替えや、新規取得する予定がないオーナーにとっては悪い話ばかりではなさそうです。

ある金融機関のアナリストによると「今年中に金利が上がるのは既定路線。ただ、
市場がパニックになるほど急速に上がる状況は考えにくく、その兆候もない」と言います。

別の金融関係者も北陸・能登の復興需要もあるので急速な変化はないと話しています。
いずれにせよ、不動産市況に直接的な影響を与える金融政策を注意深く見守っていく必要があります。

逆ざやサブリースで高値で悪質転売か︖

「第2の“かぼちゃの馬車”となる新たな不正手法」と不動産関係者が語る、
サブリースを使った収益不動産の販売方法が問題視されています。

「逆ざやサブリース」と呼ばれる不動産販売です。

サブリース会社が物件を市場より高い家賃で借り上げ、
高い利回りが得られるように見せかけて買わせる手法です。

実際には市場価格でしか賃貸できないので赤字（逆ざや）を抱えながら借り上げています。

銀行の融資審査をごまかし、高値で投資家に売却する目的で、
サブリース会社はダミー会社とも目されています。

言うまでもなく、不動産販売会社とサブリース会社は協力関係にあり、
しばらくすると借り上げを一方的に解約されてしまうのです。

この手法に引っかかり、
高い収益があると思い込んで高額で物件を購入してしまった投資家が複数いるようです。
「スルガ銀行問題があり貸付の審査は厳しくなった。
家賃が振り込まれているエビデンスなども厳しく見るようになったため、
サブリース会社によって一時的に家賃を振り込んでいく手法が使われるようになった」
と不動産会社、経営者は語ります。

昨年9月には、サブリースが逆ざや状態であることを告知せず投資家に販売した
不動産会社と代表者に損害賠償請求が認められる判決がありました。

こうした商法は減少するはずですが、
すでに多数の投資家が逆ざやの物件を所有している可能性もあり、
今後、社会問題化する可能性もあります。

金利の先高予想と相まって、
物件を購入する際には慎重かつ正確な市場調査が欠かせません。

アパートを建築する際にサブリースが条件で

ここに大きな落とし穴があると金子は考えております。
縛りなく建築しようとすると融資が下りない。

請負会社（又は系列会社）が家賃を借り上げるのであれば
融資されたりすることが実際にあります。

アパートを建てたいオーナーさんは借りれるならと
自分の都合の良い様に解釈して上記のお話しのように逆ザヤが起きてしまったりします。

冷静に考えれば

借りたくても借りれないのであれば諦める。これが第一前提です。

100％満額で借りたい気持ちはわかりますが、
減額された金額分自己資金がなければ建築はあきらめるべき。
絶対にサブリースを期待してはいけません。

サブリースを不動産会社が受け入れるということは
普通に募集すれば家賃も高く貸せ、縛りもないので結果的に収益の確保につながります。

この前提で考えた場合に数字が成り立たないのであれば、
それは建築費総額が高い、プランが間違っている等、色々な理由からアパート経営はしない方が良いということ。

アパート建築が目的であってはならない、賃貸経営を安定して継続することが目的だと思います。
この基本的大前提の上でサブリースが良い人もいます。

オーナー目線でアドバイス、フォローをさせていただくのが私の義務だとさえ思っております。
アパート経営は長い運営です。スタートを間違えると必ず後悔します。

金利が安いとか社会情勢とかそういうことの前に
自分自身のライフプランを見つめるところからスタートしいてください！